Les Terres d’Épona à Niort devaient accueillir leurs premiers habitants dès septembre 2024. Ce quartier de 165 logements, imaginé sur l’ancienne friche Castel Vin, n’a pourtant jamais vu le jour sous sa forme initiale. Après le retrait du promoteur, la Ville a racheté les terrains en juin 2025 pour 2,26 millions d’euros. Le projet avait pourtant obtenu son permis d’aménager et promettait une place particulière à la nature.
De l’ancienne friche Castel Vin à la promesse d’un nouveau quartier
Au sud de l’avenue de Limoges, à l’est de la rue du Fief-Joly, s’étend l’ancienne friche Castel Vin. Sur près de 8,3 hectares, la Ville voulait installer un quartier résidentiel, à proximité de la zone Terre de Sport.
L’histoire de cette opération commence bien avant les premières annonces immobilières. Dès 2012, l’Établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPFNA) commence à acquérir les terrains pour le compte de la collectivité. Ce mécanisme, appelé « portage foncier », permet de préparer une opération sans que la commune achète immédiatement les parcelles. En 2015 et 2016, l’établissement fait désamianter puis démolir deux maisons et un bâtiment de stockage. Il achève ses acquisitions en 2022.
Pour transformer ces terrains, la Ville de Niort lance un appel à projets en juillet 2017. Fin 2018, elle choisit GPM Immobilier. Le promoteur doit aménager et commercialiser les lots, avant que les futurs propriétaires y fassent construire leurs logements.
165 logements et une ambition environnementale inédite
Le programme prévoit 138 lots destinés à l’accession à la propriété et 27 logements à vocation sociale. Parmi ces derniers figurent huit logements en accession sociale et 19 logements locatifs sociaux. Immobilière Atlantic Aménagement doit participer à ce volet du projet.
Le quartier ne se résume pas à ses maisons. Les plans comprennent une voie principale, des rues secondaires apaisées, des cheminements piétons et cyclables et un espace vert central. La Ville veut aussi y expérimenter un outil encore inédit dans un nouveau quartier d’habitation niortais : le coefficient de biotope.
Derrière cette expression technique, une idée simple : préserver de la place pour la nature sur chaque terrain. Le règlement fixe une proportion minimale de surfaces favorables à la végétation ou à l’infiltration de l’eau. Les jardins en pleine terre comptent davantage que les surfaces en graviers. Selon la taille des lots, le coefficient minimal varie de 0,30 à 0,60.
En février 2022, GPM Immobilier dépose son permis d’aménager. La Ville l’accorde le 4 novembre, avec des prescriptions environnementales et une autorisation supplémentaire à obtenir avant les travaux. À cette époque, le calendrier paraît dessiné : une première phase de construction doit commencer en 2023. Les premiers habitants sont attendus à partir de septembre 2024.
Des terrains qui ne trouvent pas assez d’acheteurs
Le calendrier annoncé ne résiste pas aux difficultés de commercialisation. Malgré les compromis de vente conclus avec l’EPFNA en 2022, GPM Immobilier ne parvient pas à commercialiser suffisamment de lots. Le promoteur ne peut donc pas acheter la première tranche de terrains, condition nécessaire pour engager l’opération.
Pour tenter de poursuivre, il propose de répartir le programme en cinq tranches au lieu de deux. La Ville refuse ce nouveau découpage. Le contexte immobilier complique encore la situation : les difficultés de commercialisation empêchent l’opérateur de tenir son engagement initial.
Au troisième trimestre 2024, GPM Immobilier fait savoir qu’il ne peut plus mener le projet à son terme. Lors du conseil municipal de décembre, l’adjoint à l’urbanisme Thibault Hébrard souligne également la difficulté de confier huit hectares à un seul aménageur. Entre les coûts de construction et le financement du foncier, l’opération a pris une ampleur difficile à soutenir. Le programme des 165 logements est abandonné.
À voir aussi : Immobilier : le classement complet des rues les plus chères de Niort
La Ville rachète 8,3 hectares pour 2,26 millions d’euros
Le retrait de GPM Immobilier laisse les terrains entre les mains de l’EPFNA. Après plus de douze ans de portage, l’établissement ne souhaite plus prolonger sa convention. La Ville doit donc reprendre la propriété du foncier acquis pour préparer le quartier.
En décembre 2024, le conseil municipal approuve le rachat de six parcelles au 428, avenue de Limoges. Elles représentent 82 924 m², soit un peu plus de huit hectares. Le prix atteint 2 257 029,12 € toutes taxes comprises, après une réduction de 184 000 € accordée par l’EPFNA. La Ville obtient aussi un paiement échelonné, avec un premier versement prévu en 2024 et les suivants jusqu’en 2027.
La vente intervient finalement en juin 2025. Il ne s’agit pas d’une perte de 2,26 millions d’euros : la collectivité acquiert en contrepartie un patrimoine foncier. Elle reprend surtout la maîtrise d’un secteur dont l’aménagement avait été confié à un opérateur privé.
Fin 2024, Thibault Hébrard évoquait déjà la recherche de nouveaux porteurs de projets et une opération de moindre ampleur. Mais cette perspective ne change pas l’issue du dossier GPM Immobilier. L’histoire de son lotissement se termine par un rachat foncier, et non par les emménagements annoncés pour 2024.
En bref : ce qu’il faut retenir sur Les Terres d’Épona à Niort
Quel était le projet des Terres d’Épona à Niort ?
Un quartier de 165 logements sur environ 8,3 hectares, au sud de l’avenue de Limoges, avec 138 lots individuels et 27 logements à vocation sociale.
Pourquoi le programme a-t-il été abandonné ?
Le promoteur GPM Immobilier n’a pas réussi à commercialiser assez de lots pour acquérir la première tranche. La Ville a refusé le découpage en cinq phases qu’il proposait.
Combien la Ville de Niort a-t-elle payé les terrains ?
La Ville a racheté le foncier en juin 2025 pour un prix approuvé de 2 257 029,12 € TTC, avec un règlement échelonné jusqu’en 2027.
Crédit photo d’illustration : Google Earth